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56조원 규모 해외 부동산펀드, 경기회복지연시 잠재위험···일부 임대료·이자도 연체
56조원 규모 해외 부동산펀드, 경기회복지연시 잠재위험···일부 임대료·이자도 연체
  • 황채영 기자
  • 승인 2020.12.17 15:05
  • 댓글 0
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- 일부 임대형 펀드에서 임대료 연체가 발생, 기회복지연시 Exit 리스크에 봉착

해외에 투자하는 부동산펀드 판매 잔고가 56조원에 달하는 것으로 나타났다. 이들 중 일부 임대형 펀드에서는 임대료 연체가 발생했고, 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태의 여파로 경기회복지연시 Exit 리스크에 봉착할 우려가 있는 것으로 조사됐다.

금융감독원이 17일 공개한 바에 따르면 올해 4월 말 기준 전체 해외 부동산 펀드는 806건으로 77개사, 56조5000억원이다. 이중 상위 20개사(83.2%·47조원)에 설정금액이 집중된 것으로 나타났다

이들 중 666건(31개사, 51조4000억원)을 분석한 결과 기관투자자 투자비중이 투자금액의 74.1%로 가장 높았다. 일반법인(13조5000억원·24.3%), 개인투자자(9000억원·1.6%)가 그 뒤를 이었다. 

모집형태는 사모가 49조2000억원(95.5%)으로 대부분을 차지했고, 환매방식은 폐쇄형이 51조2000억원(99.4%)이었다.

금감원은 "현재 일부 펀드에서 임대료나 이자 연체 등이 발생하고 있다. 매각 여건 악화로 만기를 연장하는 등 코로나19 사태로 부정적인 영향을 받았다"고 설명했다.

해외부동산펀드 유형별 현황 (출처=금융감독원)
해외부동산펀드 유형별 현황 (출처=금융감독원)

전체 해외부동산 펀드에서 20조9000억원(40.7%)를 차지하는 임대형 펀드에서도 일부 임대료 연체가 나타나고 있다.

임대형 해외 부동산 펀드 중 건물전체를 단독 임차인이 임차해 사용(임대율 100%)하는 책임임대차는 9조3000억원(44.2%), 한 건물에 여러 임차인이 임차해 있는 형태인 멀티태넌트는 11조7000억원(55.8%)이다.

대출형 해외 부동산 펀드의 경우 중·후순위 비중이 10조8000억원(60.3%)으로 크고, 일부 펀드에서는 이자 연체나 유예신청이 나타나고 있다.

투자 지역별로는 미국이 21조 7000억원(42.1%)으로 가장 많았다.

물건 종류별로는 오피스빌딩이 27조 4000억원(53.2%)으로 가장 많이 투자됐고, 이어 호텔/리조트가 5.5조원(10.7%), 복합단지/리테일이 3.7조원(7.1%) 순이었다.

해외부동산펀드 물건별 현황 (출처=금융감독원)

만기 때까지 환매가 불가능한 폐쇄형이 51조 2000억원(99.4%) 규모였고 펀드의 평균 만기는 7.6년으로 집계됐다. 이에 따라 2023년부터 본격적으로 해외 부동산 펀드의 만기가 돌아오는 것으로 나타났다. 금감원은 해외 부동산 펀드가 대부분 장기 투자로 단기 경기 움직임에 대한 민감도나 유동성 리스크가 적은 편이라고 했다.

금감원은 향후 경기회복이 지연될 경우 펀드 수익성이 하락하고 엑시트(Exit) 리스크가 현실화될 가능성이 있으며 대출형 펀드는 중·후순위 비중이 커 신용위험 우려도 있다고 지적했다.

금감원은 "해외 부동산을 포함한 대체투자펀드 잠재리스크 요인을 지속적으로 점검하겠다"고 밝혔다

아울러, 운용사가 대체투자펀드 리스크관리 모범규준에 따라 펀드를 설정·운용하고 있는지 자체 점검해 그 결과를 이사회에 보고하도록 할 예정이다.

자산운용사가 대체투자펀드 설정・운용시 단계별로 준수해야 하는 원칙과 절차를 정한 ‘대체투자펀드 리스크관리 모범규준(금투협회)’이 제정되어 지난 10월 1부터 시행중이다. 이 규준에 따르면 운용사는 대체투자펀드 설정시 사전에 리스크 분석을 실시하고 이후에도 최소 연1회 주기적으로 분석해야 한다. 또, 투자형태별로 사전에 정한 기준에 따라 최소 연1회 이상 공정가치 평가를 실시해야 한다.


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